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盘点两会物业管理提案

[日期:2010-05-20] 来源:  作者:强丰物业 [字体: ]

     [提要]近日来,随着两会的召开,高房价问题已不仅仅是老百姓关注的问题,也成为代表们关注的焦点。然而,在大家聚焦两会,聚焦高房价的时候,小区的设施建设、管理和维护等这些生活中的犄角旮旯是否也需要重视起来呢?从百姓安居的角度来看,居者有其屋固然重要,但是在有房的同时,又如何让这个屋无后顾之忧呢?

   “买房”对于中国人而言,很多人都经历过,相信每位购房者在购房置业的过程中,不免都会遇到形形色色难以解决的问题和不能理解的困惑,作为购房者应该如何来应对呢?“买房360”将从购房者的现实置业问题中出发,360度为购房者剖析个中详情,带领购房者走出置业困惑。

  编者按:近日来,随着两会的召开,高房价问题已不仅仅是老百姓关注的问题,也成为代表们关注的焦点。然而,在大家聚焦两会,聚焦高房价的时候,小区的设施建设、管理和维护等这些生活中的犄角旮旯是否也需要重视起来呢?从百姓安居的角度来看,居者有其屋固然重要,但是在有房的同时,又如何让这个屋无后顾之忧呢?本期买房360聚焦两会,关注民生,将视线汇聚在我们生活的空间。

  【物管现状】

  >>小区物管仍有“真空”地带

  随着我国社会经济和房地产市场的快速发展,物业管理作为一个新兴的行业,已逐渐成为房地产经营管理的重要组成部分。物业管理的推进与发展,改善了广大居民的生活和环境,但在新生事物得到良性发展的同时,存在的问题和矛盾也日益突出。

  在不少小区的论坛中,都可以看到曝光小区存在的问题的贴子。在这些贴子中谈到的小区、物业的问题中,既包括公共设施的建设、维修和管理,也包括例如小区广告牌设置和收益分配、停车位和饲养宠物的管理等多方面亟待解决的问题。这些问题,也让我们看到,在拥有自己的房产的同时,日常的居住环境也是值得关注的方面。【更多】

  而对于这方面的案例,也是屡见不鲜。

  去年11月,因物业费涨价,常青花园三个小区部分业主将通过“涨价决定”的业委会告上法庭。庭审中,业主发现一个小区的业委会备案程序和主体违法,遂将为其备案的武汉市住房保障和房屋管理局告上法庭。昨日上午,该案在江岸区法院开庭审理。【更多】

  【关注民生】

  >>两会:代表、委员纷纷给物业管理开“药方”

  政协委员李绍康

  《关于规范物业公司经营行为的建议》

  当前,物业管理公司由于缺乏监督,服务质量存在较多问题。物业收费范围和价格透明度低,有的公司收取物业费后,一些维修工作仍需缴费;对居民提出的合理要求敷衍搪塞,甚至不加理睬;有的物业公司为获取更多利润,在小区居民楼内、电梯、绿化区到处设置广告,影响小区区貌和环境。物业公司与居民的矛盾和纠纷经常发生。为进一步规范物业公司的经营行为,提高服务质量,建议:

  1.政府按照经济规律,制定物业公司管理办法,明确居民和物业公司的消费和服务关系以及双方应承担的法律责任和经济责任。建立居民与物业公司之间的行为合同,促进物业管理竞争,提高物业公司的管理水平和质量。

  2.在物业小区建立业主委员会,委员由业主或居民选举的代表组成,委员会代表居民对物业管理实施全过程的监督。

  3.物业公司应向居民公布服务标准,收费范围、价格,便于居民监督。

  4.物业公司出租小区公用设施,涉及居民利益的,应征得居民同意后方可实施。

  物业纠纷不能 再靠打架解决

  委员呼吁《物权法》、《物业管理法》尽早出台

  关于 “物业和业主常打架”的热点问题,在两会期间也成了委员们在政协会上议论的话题。究竟如何能化干戈为玉帛,委员们都谈了自己的真知灼见。吴大真委员说,开发商不能接着做物业。任志强委员认为,北京应该建立《物权法》、《物业管理法》。而李晓林委员则认为,物业公司的管理水平有待提高。

  政协委员吴大真:物业公司要有市场准入制度

  政协委员吴大真是一名医生,但她昨天给北京的物业公司把了一回“脉”。吴大夫认为,业主和物业总闹纠纷的原因是,许多物业公司的身份很特别,它既没有完全进入市场经济,又不在计划经济之内,所以就很混乱,这是体制和机制的问题。小区的物业管理者决不应该是小区开发商,但现在北京大部分小区物业公司都是这种身份。

  吴大夫给小区管理开的“药方子”是,物业公司要有市场准入制度,也就是公司必须具备相应条件才能从事物业管理经营。委托哪个物业来管理小区要由业主来选择。不同的小区物业管理的水平不应该一样,北京的小区可以分低、中、高三档,服务的内容、收费的标准应该区分开来。物业公司应该由业主和物业公司共同经营。

  华远集团总裁任志强:物权不清是纠纷的导火索

  据北京华远集团总裁任志强分析,物权不清、收费标准不清也是诱发业主和物业公司产生纠纷的导火索。物权不清造成产权和管理权不清,业主房屋有了问题不知是该找开发商还是找物业公司,因此他提议,北京应首先建立《物权法》,使产权和管理权严格分开,责任自然也就分开了。另外,他认为还应建立《物业管理法》,使物业公司的收费标准更透明,更具体,让老百姓的钱花得明明白白。

  李晓林委员:一些物业公司水平还很低

  李晓林委员对一些物业公司的评价是“中低水平”。因为物业公司是近几年发展起来的新生事物,所以有许多不尽人意之处,如服务项目遗漏、服务不到位等。他认为,对于物业公司进入和退出小区管理,都应该制定相应法律法规和操作机制,这样物业公司和业主的矛盾就不必再用打架的方式来解决了。

  物业管理纠纷多是开发商遗留的问题

  购房者要学会 依法保护自己

  “买房是一次性的决策,住房是一辈子的决策,全社会都应该支持和重视物业管理问题。”居住小区内管理办公室刘志宇主任在接受采访时对记者说。

  “业主来投诉的非常多,但是当我们进行实际调查之后发现,90%的问题都属于开发商建设和房屋买卖过程中出现的遗留问题。”刘主任指出,物业管理问题是要区别来看的,

  他认为,如果单纯从物业角度来说,物业管理没有解决不了的问题,归根到底无非是收费高了、服务差了这两个方面。如果出现了这方面问题,物业管理公司可以换,制度可以改,人可以撤,费用可以降。但现在最大的问题是物业管理之前出现的问题,开发商很多不能兑现的承诺,现在都遗留到物业管理者身上。

  刘主任告诉记者,以前顺义有个新建小区,燃气非常贵,4块钱一立方米,但问题是因为那里没有市政管线,一切都是开发商自己修建的,但是在卖房时没有说,现在收钱出现纠纷,这种情况是最难解决的。

  刘主任认为,以前很多人住房可能一分钱物业管理费也不用交,那时候都是由单位负担的。房改以后,人们由单位分房改为自己购房,但是在物业管理费的问题上,一直没有清楚的认识,对一平方米交两三块钱的物业管理费不能够理解。

  因此刘主任提醒购房者,在购买房屋的过程中,开发商应该向购房者出示管理公约。该公约中就业主买房后出现的物业管理问题作出了很明确的规定,但是很多项目开发商隐瞒了这一文件,而业主也未要求看,这就给日后纠纷带来了遗留问题。

  政协委员也是低水平物业的受害者

  物业管理要有章可循

  政协委员李绍康为何要提交《关于规范物业公司经营行为的建议》这份议案呢?记者采访了李委员。

  李绍康委员说:“写这个提案之前,我并不知道所有小区发生的物业纠纷。但是,上会之前很多居民找到我,让我反映反映小区物业管理的混乱情况。”

  “其实,我也和很多居民一样,是物业管理混乱的‘受害者’。”李绍康委员说,“关键是居民和物业公司的关系没有成为一种消费者和服务者之间的法律合同关系。”

  正当记者和李绍康委员在电梯口聊着,旁边的翁美玲委员插话道:“说收电梯费要按建筑平米面积,依据是什么?100平米住一个人和住5个人对电梯的使用能一样吗?就是因为没有章法。”

  李绍康委员告诉记者,来之前,他还专门就这个问题问过房地局,他们说关于小区管理几年前有个管理办法,但非常粗糙。物业管理已经到了不立法不行的时候了。

  物业管理公司不能强迫经营

  社区居委会应加强监督物业公司

  人大代表孙容芳认为,经常发生物业管理纠纷是因为政策不到位。买房购房这也是一个新生事物,在政策上需要完善,不然的话各种矛盾会越来越多。

  孙容芳代表说,有的社区物业管理是强迫式的,你叫我管也得管,不叫我管也得管。物业收取的费用又不合理,钱是收了,物业管理又没有管到位,群众肯定不满意。

  另外,物业管理首先应该解决群众最基本的生活问题,停车位的到位、交通的通畅、服务的方便,没有这些,光有住房,群众依然有意见。

  市人大代表石鸿飞对记者说,他已经连续两年向人代会提出过关于社区建设的议案。

  他说,社区居委会在过去一直承担着小区卫生、绿化、治安等各方面的管理。而新兴的物业管理,因为是由矛盾的双方,也就是业主委员会和物业公司直接面对面,一旦发生争执,就可能使双主的矛盾激化。

  所以,石代表的建议是,关于社区建设和物业管理的问题应该分成两步走。对于旧的社区,应当充分发挥社区居委会的功能,使之转化为一个自治组织。

  社区居委会与街道办事处的关系应当是主动的关系,在每一个社区中引入专业的物业管理公司,将卫生保洁、环境绿化养护等等转包给中介公司,使社区居委会在功能上得到简化,真正发挥监督和管理的职能。

  对于新的已引入物业管理公司的小区,则应当引入社区居委会,加强对物业管理公司的有效监督功能,将使业主或居民在遇到麻烦或困难时有一个寻求公平的地方。

  物业管理存在三大问题

  旧的管理办法适用范围过窄

  “为物业管理立法势在必行。”在市十一届人代会第五次会议上,海淀团代表沈梦培早早地就将开会前便已写好的《物业管理需要规范化,急需制定法规》的议案征集代表签名后交至议案组。

  在接受本报记者采访时,沈梦培代表说,现在买房的人多了,物业管理走向社会化是必然的。开人代会之前,他应邀参加了一新建住宅小区的业主委员会会议,那个小区业主大部分已经入住,但业主有哪些权利、如何行使权利,以及如何选择委托物业管理公司等问题一直没有很好解决。而且更严重的是,业主入住后与业主入住前开发商作出的承诺相差甚远,还在小区里私搭乱建住房,业主对此意见极大,虽然气愤但因没有相关法规为依据,业主无法保护自己合法的权利。

  沈梦培代表认为,1995年颁布实施的物业管理办法,已不能适应当前物业管理工作需要。因此沈梦培代表建议,两会应对此加快立法,明确规定业主、物业管理企业的权利和义务,建立物业管理市场的竞争机制,完善物业管理监督制度。

  【业主态度】

  >>对于小区、物业问题 业主缺乏认识态度“淡然”

  从目前的社会现象来看,对于小区、物业管理的问题,一方面来自于监督管理方面的局限性,另一方面大多数的业主也缺乏对此类问题的认识和了解,以及维权的意识。

  “我们小区里这一年多来突然多了许多广告牌,除了大门口立了灯箱广告、大堂电梯内挂着广告牌,甚至连停车场出入口道闸上也张贴了二手车回收的广告。”最近,一位业主在小区论坛中发出疑问:这些广告牌是怎么进入小区的?广告收益最后怎么分配的?这些我们业主都不知情啊!

  不少市民在采访中也表示,现在,很多住宅小区的公告栏、电梯间、走廊都充满了各种各样的广告,物业公司每年都会有一笔不菲的广告收入,但关于这笔收入的去向却成了一条无尾蛇,来有踪、去无影。“小区里做广告应该是有收费的,可能是物业收走了吧?不太清楚。”业主先生认为,在小区里做点广告其实无伤大雅,但前提是不能破坏小区环境,影响业主生活,至于收益归属,“希望能用在小区建设上,毕竟这是我们的公共资源。”

  从这样一个小区广告牌收益问题上的实例足以看出,对于加强物业管理,将不仅仅是监督力度的问题,还要业主们也能够重视起来。

  来源:搜房网

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